Opóźnienia w oddaniu lokali mieszkalnych należą do najczęstszych problemów, z jakimi mierzą się nabywcy na rynku pierwotnym. Umowy deweloperskie co do zasady przewidują kary umowne za zwłokę w przeniesieniu własności lokalu, jednak ich wysokość często bywa symboliczna. Powstaje wówczas pytanie, czy konsument może dochodzić od dewelopera odszkodowania przekraczającego wartość zastrzeżonej kary umownej.
Na to zagadnienie odpowiedział Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 listopada 2025 r. (sygn. akt III CZP 22/25).
Kara umowna w umowie deweloperskiej
Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego, strony mogą zastrzec karę umowną na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Co do zasady, art. 484 § 1 k.c. stanowi, że wierzyciel nie może żądać odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej, chyba że strony postanowiły inaczej.
W praktyce umów deweloperskich często spotyka się postanowienia przewidujące karę umowną za każdy dzień opóźnienia w oddaniu lokalu, bez jednoczesnego zastrzeżenia prawa konsumenta do dochodzenia odszkodowania uzupełniającego. Problem nabiera szczególnego znaczenia w sytuacji, gdy kara została ustalona na bardzo niskim poziomie, nieadekwatnym do potencjalnych strat nabywcy.
Spór rozstrzygnięty przez Sąd Najwyższy
Tło uchwały stanowiła sprawa, w której deweloper opóźnił się o około dwa lata z przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego. Kara umowna wyniosła około 5 tys. zł, gdyż była liczona jako 0,01% wpłaconych przez nabywców kwot za każdy dzień zwłoki. Nabywcy domagali się dodatkowo odszkodowania za realnie poniesione szkody, m.in. związane z koniecznością zmiany warunków mieszkaniowych.
Sąd Apelacyjny zwrócił się do Sądu Najwyższego z pytaniem prawnym dotyczącym tego, czy samo pominięcie w umowie deweloperskiej uprawnienia do żądania odszkodowania ponad karę umowną może stanowić niedozwolone postanowienie umowne w relacjach z konsumentem.
Treść uchwały Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy uznał, że w razie wątpliwości, postanowienie umowy deweloperskiej zastrzegające na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki, które nie przewiduje uprawnienia konsumenta do żądania odszkodowania ponad wysokość tej kary, może zostać uznane za niedozwolone postanowienie
umowne, w szczególności gdy kara została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości. Jednocześnie Sąd Najwyższy podkreślił, że nie każda klauzula kary umownej automatycznie ma charakter abuzywny. Decydujące znaczenie ma ocena, czy kara umowna jest rażąco zaniżona i czy w praktyce przerzuca na konsumenta nadmierne ryzyko związane z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy przez
dewelopera.
Znaczenie uchwały dla konsumentów
Uchwała Sądu Najwyższego wzmacnia ochronę konsumentów na rynku pierwotnym. Otwiera ona możliwość kwestionowania postanowień umownych, które poprzez zastrzeżenie symbolicznej kary umownej w istocie wyłączają odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia.
W praktyce oznacza to, że w przypadku rażąco niskiej kary umownej konsument może domagać się:
- uznania klauzuli za niedozwoloną,
- dochodzenia odszkodowania odpowiadającego rzeczywiście poniesionej
szkodzie, niezależnie od wysokości kary umownej.
Podsumowanie
Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał, że kara umowna w umowie deweloperskiej nie może pełnić funkcji ochronnej wyłącznie dla dewelopera. Jeżeli jej wysokość jest rażąco niska i jednocześnie wyłącza możliwość dochodzenia pełnego odszkodowania, może zostać uznana za niedozwolone postanowienie umowne. Uchwała ta ma istotne znaczenie zarówno dla praktyki konstruowania umów deweloperskich, jak i dla dochodzenia roszczeń przez nabywców lokali mieszkalnych.
Vide: uchwała SN z dnia 3 listopada 2025 r. (sygn. akt III CZP 22/25).